دليل

عقد الإيجار في السعودية: التزامات الطرفين وانتهاء العقد وفسخه

عدد المصادر الرسمية المستشهد بها: 13

في هذه الصفحة

الإيجار في نظام المعاملات المدنية عقد يمكّن بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء غير قابل للاستهلاك مقابل أجرة (المادة 407). وتضيف الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادرة عام 1447هـ أحكاماً للعقار السكني والتجاري داخل النطاق العمراني. يعرض هذا الدليل التزامات الطرفين، ومتى ينتهي العقد أو يفسخ، وعقد الإيجار الموحد ومنصة إيجار، والجهة التي تنظر النزاع.

التزامات المؤجر في عقد الإيجار

تسليم المأجور وملحقاته في حال يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة، وذلك بتمكين المستأجر من الانتفاع دون مانع يعوقه، مع استمرار ذلك حتى انقضاء مدة الإيجار (المادة 416).
القيام بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع. فإن تأخر بعد إعذاره، فللمستأجر الحصول على إذن من المحكمة بالقيام بها والرجوع عليه بما أنفق بالقدر المتعارف عليه، وله دون إذن المحكمة القيام بالإصلاحات المستعجلة أو اليسيرة عرفاً واقتطاع نفقتها من الأجرة بالقدر المتعارف عليه، مع تقديم حساب للمؤجر بما أصلحه. ويجوز للطرفين الاتفاق على خلاف ذلك (المادة 419).
الامتناع عن التعرض للمستأجر في انتفاعه طوال مدة الإيجار، ومن ذلك إحداث تغيير في المأجور يمنع الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة، وضمان التعرض الصادر من الغير إذا كان مبنياً على سبب نظامي (المادة 423).
ضمان العيوب التي تحول دون الانتفاع بالمأجور أو تنقص منه، عدا العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها أو التي علم بها المستأجر وقت التعاقد (المادة 425).
إذا باع المؤجر المأجور صح البيع، ولا يؤثر ذلك في حقوق المستأجر (المادة 428).

التزامات المستأجر في عقد الإيجار

أداء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يتفق عليها فعند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة العقد مقسمة على فترات زمنية فعند بداية كل فترة. ولا تستحق الأجرة عن مدة انقضت قبل تسليم المأجور، ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر (المادة 429).
المحافظة على المأجور محافظة الشخص المعتاد، وتعويض المؤجر عما يلحقه من أضرار ناشئة عن تعدي المستأجر أو تقصيره (المادة 430)، وصيانته خلال مدة الإيجار وفقاً لما يقتضيه العرف، ما لم يتفق على خلاف ذلك (المادة 433).
استعمال المأجور في حدود المنفعة المتفق عليها، أو بحسب ما أعد له عند عدم الاتفاق (المادة 431)، وعدم إحداث تغيير فيه دون إذن المؤجر، إلا إذا استلزمه إصلاح المأجور ولم يلحق به ضرراً (المادة 432).
عدم تأجير المأجور كله أو بعضه، أو التنازل عن العقد، إلا بإذن المؤجر أو إجازته (المادة 437).
رد المأجور عند انتهاء العقد بالحال التي تسلمه بها، عدا ما يقتضيه الاستعمال المعتاد. وإذا أبقاه تحت يده دون حق، استحق المؤجر أجرة المثل دون إخلال بحقه في التعويض (المادة 435).

انتهاء عقد الإيجار وفسخه

ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه، ما لم يشترط تجدده تلقائياً. وإذا انتهى العقد واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضا المؤجر الصريح أو الضمني، عد العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتحدد مدة العقد الجديد وفق المادة 413، فإن كانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة عد منعقداً إلى نهاية تلك الوحدة، وإلا عينت المحكمة مدته بحسب العرف وظروف العقد (المادتان 440 و413). ويتجدد عقد إيجار العقار السكني أو التجاري داخل النطاق العمراني تلقائياً وفق أحكام عام 1447هـ، ما لم يشعر أحد طرفيه الآخر بعدم الرغبة في التجديد، كما يعرض القسم التالي. أما فسخ عقد الإيجار أو إنهاؤه قبل انتهاء مدته، فمن صوره في النظام:

التراضي: للطرفين أن يتقايلا العقد برضاهما في المحل كله أو بعضه (المادة 105).
إخلال أحد الطرفين بالتزامه: للطرف الآخر بعد إعذار المخل أن يطلب تنفيذ العقد أو فسخه، مع التعويض إن كان له مقتض، وللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به قليل الأهمية. ويجوز الاتفاق على أن يكون للدائن حق الفسخ دون حاجة إلى حكم قضائي، ولا يعفي هذا الاتفاق من الإعذار إلا إذا اتفق الطرفان صراحة على الإعفاء منه (المادتان 107 و108).
هلاك المأجور أو نقص الانتفاع به: إذا هلك المأجور هلاكاً كلياً أثناء مدة الإيجار انفسخ العقد من تلقاء نفسه، وإذا هلك جزئياً أو نقص الانتفاع به لسبب لا يد للمستأجر فيه، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة (المادتان 420 و421).
التعرض أو العيب: إذا ترتب على تعرض أو عيب يضمنه المؤجر حرمان المستأجر كلياً أو جزئياً من الانتفاع، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلال بحقه في التعويض (المادتان 423 و426).
العذر الطارئ: لكل من الطرفين طلب الفسخ إذا حدث عذر طارئ متعلق به، ويلزمه تعويض الطرف الآخر عما ينشأ عن الفسخ من ضرر. وإذا كان المؤجر هو طالب الفسخ، فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كاف (المادة 442).
موت أحد المتعاقدين: لا ينتهي العقد بالموت، لكن لورثة المستأجر طلب فسخه خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباءه أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أنه يتجاوز حدود حاجتهم، أو أنه أبرم لاعتبارات تتعلق بشخص مورثهم. وللمؤجر طلب الفسخ إذا مات المستأجر وكان العقد قد أبرم لاعتبارات تتعلق بشخصه (المادة 441).

ما تضيفه أحكام عام 1447هـ

صدرت الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر بالمرسوم الملكي رقم (م/73) وتاريخ 2/4/1447هـ، وتنطبق على المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما (البند أولاً). وفيما لم يرد به نص خاص فيها، تطبق أحكام نظام المعاملات المدنية (البند ثاني عشر). ومما تضيفه هذه الأحكام:

التجديد التلقائي: يتجدد عقد الإيجار تلقائياً، ما لم يشعر أحد طرفيه الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل انتهاء مدة العقد بالمهلة المحددة في البند ثامناً على الأقل، وللهيئة العامة للعقار زيادة هذه المهلة في العقود النموذجية بما يتناسب مع مدة العقد ونوعه. ومن الحالات المستثناة التي حددتها الأحكام العقود التي يتفق طرفاها على إنهائها بالتراضي بعد مضي مهلة إشعار عدم الرغبة في التجديد (البند ثامناً).
التسجيل في إيجار: يجب على المؤجر في عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار) أن يتقدم بطلب تسجيله، وللمستأجر أيضاً حق طلب التسجيل. وللطرف الآخر الاعتراض أمام الهيئة على بيانات العقد خلال المهلة المحددة في البند سابعاً من تاريخ إبلاغه بالتسجيل، فإن انقضت دون اعتراض عدت بيانات العقد صحيحة (البند سابعاً).
بنود ذات نطاق محدد: تتضمن الأحكام بنوداً تمنع زيادة الأجرة الإجمالية، وتحصر الحالات التي يجوز فيها للمؤجر الامتناع عن تجديد العقد إذا رغب المستأجر في تجديده. ويقتصر تطبيق هذه البنود على النطاق الجغرافي الذي حددته الأحكام ولمدة محددة، ويجوز بقرار من مجلس إدارة الهيئة، بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، تطبيقها على مدن ومحافظات ومراكز أخرى (البنود من ثانياً إلى سادساً).

عقد الإيجار الموحد ومنصة إيجار

تصف الهيئة العامة للعقار إيجار بأنها شبكة إلكترونية متكاملة تهدف إلى تنظيم قطاع الإيجار العقاري وحفظ حقوق أطراف العملية الإيجارية، وهم المستأجر والمؤجر والوسيط العقاري. وتذكر الهيئة أن عقد الإيجار الموحد يحتوي بنوداً إلزامية يتوجب الأخذ بها، وأن العمل به إلزامي على الوسطاء بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم 405 وتاريخ 22/9/1437هـ. ويعد عقد الإيجار السكني في الشبكة عبر خمسة أقسام هي بيانات العقد، وبيانات أطرافه، والبيانات المالية، والشروط والأحكام، والعقارات والوحدات، ثم يرسل إلى جميع أطرافه لتوثيقه إلكترونياً. ومن خدمات الشبكة المعلنة إعادة إبرام العقد المنتهي أو الذي قارب على الانتهاء بطلب أحد الطرفين وقبول الآخر، وإنهاء العقد الموثق بالتراضي، وإلغاؤه من طرف واحد عند وجود أمر قضائي من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار من المستأجر، عدا العقود المرتبطة بعقود التأجير من الباطن.

أين تنظر نزاعات الإيجار

تختص المحاكم العامة بالدعاوى المتعلقة بالعقار، ومنها دعاوى الإخلاء ودفع الأجرة ومنع التعرض للحيازة، ما لم ينص النظام على خلاف ذلك (المادة 31 من نظام المرافعات الشرعية). وتنظر لجان مشكلة بناءً على نظام الوساطة العقارية مخالفات بنود تثبيت الأجرة وتقييد الامتناع عن التجديد والتسجيل في إيجار، دون إخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض (البندان تاسعاً وعاشراً من أحكام عام 1447هـ). وتعرض الهيئة العامة للعقار على موقعها خدمتي الصلح والتحكيم لمستفيدي برنامج إيجار، ويقدمهما المركز السعودي للتحكيم العقاري، ويشترط لهما وجود عقد إيجار موثق، ويقوم التحكيم على اتفاق الطرفين على محكمين يفصلون في النزاع بدلاً من اللجوء إلى القضاء المختص. ولا يدخل في اختصاص المركز، كما تذكر صفحتا الخدمتين، المنازعات الجنائية، ولا دعاوى سداد الأجرة والإخلاء التي تتم وفق عقد الإيجار في حال كان سنداً تنفيذياً.

هذه معلومات عامة مبنية على الأنظمة المشار إليها وقت إعداد الصفحة، وقد تتغير بعد ذلك، ولا تُعد استشارة قانونية في حالة بعينها.

الأسئلة الشائعة

تلزم أحكام عام 1447هـ المؤجر في عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار) بأن يتقدم بطلب تسجيله، وللمستأجر أيضاً حق طلب التسجيل (البند سابعاً). وتنطبق هذه الأحكام على المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما (البند أولاً). وللطرف الآخر الاعتراض أمام الهيئة العامة للعقار على بيانات العقد خلال المهلة المحددة في البند سابعاً من تاريخ إبلاغه بالتسجيل، فإن انقضت دون اعتراض عدت بيانات العقد صحيحة.

يتجدد عقد إيجار العقار السكني أو التجاري داخل النطاق العمراني تلقائياً وفق أحكام عام 1447هـ، ما لم يشعر أحد طرفيه الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل انتهاء مدة العقد بالمهلة المحددة في البند ثامناً على الأقل. ومن الحالات المستثناة التي حددتها الأحكام العقود التي يتفق طرفاها على إنهائها بالتراضي بعد مضي مهلة إشعار عدم الرغبة في التجديد (البند ثامناً). وفي نظام المعاملات المدنية ينتهي العقد بانقضاء مدته ما لم يشترط تجدده تلقائياً، وإذا انتهى العقد واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضا المؤجر الصريح أو الضمني عد العقد مجدداً بشروطه (المادة 440).

من صور فسخ عقد الإيجار أو إنهائه قبل انتهاء مدته في نظام المعاملات المدنية تراضي الطرفين، وإخلال أحدهما بالتزامه، وهلاك المأجور أو نقص الانتفاع به، والتعرض أو العيب الذي يضمنه المؤجر، والعذر الطارئ، وموت أحد المتعاقدين في حالات محددة. وعند إخلال أحد الطرفين، للطرف الآخر بعد إعذار المخل أن يطلب تنفيذ العقد أو فسخه مع التعويض إن كان له مقتض، وللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به قليل الأهمية. ويجوز الاتفاق على أن يكون للدائن حق الفسخ دون حاجة إلى حكم قضائي، ولا يعفي هذا الاتفاق من الإعذار إلا إذا اتفق الطرفان صراحة على الإعفاء منه (المادتان 107 و108).

يلتزم المؤجر بتسليم المأجور وملحقاته في حال يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة، بتمكين المستأجر من الانتفاع دون مانع يعوقه حتى انقضاء مدة الإيجار (المادة 416). ويلتزم كذلك بالقيام بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، وبالامتناع عن التعرض للمستأجر في انتفاعه، وبضمان العيوب التي تحول دون الانتفاع بالمأجور أو تنقص منه، عدا العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها أو التي علم بها المستأجر وقت التعاقد (المواد 419 و423 و425). وإذا باع المؤجر المأجور صح البيع، ولا يؤثر ذلك في حقوق المستأجر (المادة 428).

يلتزم المستأجر بأداء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يتفق عليها فعند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة العقد مقسمة على فترات زمنية فعند بداية كل فترة (المادة 429). ويلتزم كذلك بالمحافظة على المأجور محافظة الشخص المعتاد، وبصيانته وفقاً لما يقتضيه العرف ما لم يتفق على خلاف ذلك، وباستعماله في حدود المنفعة المتفق عليها أو بحسب ما أعد له عند عدم الاتفاق، وبعدم تأجيره أو التنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر أو إجازته (المواد 430 و431 و433 و437). ويلتزم برد المأجور عند انتهاء العقد بالحال التي تسلمه بها، عدا ما يقتضيه الاستعمال المعتاد، وإذا أبقاه تحت يده دون حق استحق المؤجر أجرة المثل دون إخلال بحقه في التعويض (المادة 435).